Correo Electrónico Contraseña
Registrarse |  ¿Olvidó su contraseña?




 

Enajenación voluntaria o negociación directa. Lesión enorme. Contrato de compraventa. Prueba del contrato de compraventa.
By: System Administrator on martes, febrero 2

Arquitectura del proceso de enajenación voluntaria o negociación directa. Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997. Procedimiento.

Luego de hacer un análisis de lo contenido en las normas, la Sala concluyó que “En esas condiciones, aunque no se descarta que, eventualmente, pueda configurarse lesión enorme en esta clase de compraventas, lo cierto es que, en esos casos, tendrá que demostrarse que el avalúo con base en el cual se determinó el precio contiene vicios que fueron de tal magnitud que impactaron la cuantificación del precio al punto de sobrepasar los límites previstos en el artículo 1946 del Código Civil. En ese sentido, y en atención a las disposiciones de orden legal que establecen de manera imperativa la forma en que debe determinarse el precio de la compraventa, resulta imperioso colegir que la prueba que se emplee para tales efectos no puede ser otra que un dictamen pericial rendido por un experto que avalúe el bien bajo las condiciones legales y reglamentarias vigentes al tiempo del contrato[1]”.

El contrato de compraventa de bienes inmuebles – título requisito ad substanciam actus y ad probationem.

De conformidad con lo dispuesto por el legislador en el artículo 1849 del Código Civil, el contrato de compraventa es aquel en el que “una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”, según el artículo 1857 de esa misma normativa, tratándose de bienes raíces, el contrato se perfecciona cuando el acuerdo sobre la cosa y el precio se eleva a escritura pública[2], por lo que, en esos eventos, se reputa solemne, pues si el acuerdo no se contiene en el referido instrumento público no produce los efectos que está llamado a generar”[3].

 

Elementos esenciales del contrato de compraventa.

“Con base en esas disposiciones, se entiende que los elementos esenciales del contrato de compraventa que recae sobre bienes inmuebles[4], esto es, sin los cuales o no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente[5], son el consentimiento, la causa, el objeto - referido a la cosa que se enajena-, el precio[6] y la escritura pública; por ello, este instrumento público se constituye como una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, pues el contrato no se perfecciona sin su otorgamiento[7], a la vez que constituye requisito ad probationem, porque, de conformidad con lo previsto en los artículos 1760 del Código Civil y 265 del Código de Procedimiento Civil, “La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados, aun cuando se prometa reducirlos a instrumento público”, y, según lo dispuesto en el artículo 232 de ese mismo código procesal, “La prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato”.

“Así las cosas, en los contratos de compraventa de bienes raíces, la solemnidad de la escritura pública no solo cumple una función constitutiva del negocio jurídico, sino también probatoria, pues, según la ley, es la única prueba admisible de su existencia y contenido.

Ahora bien, el artículo 39 de la Ley 80 de 1993 dispone que “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (negrillas fuera de texto), por lo cual, lo dicho en precedencia se aplica a todos los contratos de compraventa de bienes inmuebles, al margen de las partes que en ellos intervengan”.

En atención a lo anterior, dijo la Sala, “ante la ausencia de la Escritura Pública XXX, en la que habría quedado consignado el contrato de compraventa en cuya existencia y condiciones se sustentaron las pretensiones de la demanda, éstas no pueden prosperar, pues, como ya se estudió, la ley impone que, como en la compraventa de bienes inmuebles la escritura pública constituye una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, ese instrumento público es, a la vez, requisito ad probationem y, por tanto, la acreditación de su existencia y contenido no pueden suplirse por ningún otro medio”.

Lesión enorme.

En el proceso se observa que La parte actora expresó “que no solicita la recisión del contrato porque no es procedente, en tanto el predio fue declarado de utilidad pública, por lo cual pidió que se complete el justo precio” de acuerdo con las pruebas aportadas al proceso.

En primer término, la Sala determinó que en este caso no operó el fenómeno de la caducidad por cuanto que, en estos casos, “el término debe contarse, no desde cuando se entregó el bien según lo pactado en la promesa de compraventa, como consideró la AEROCIVIL, sino desde la inscripción del título en la Oficina de Instrumentos Públicos.

Por otra parte, concluyó que no hubo lesión enorme porque:

 

i) para determinar el valor del predio, el perito mencionó que se basó en negociaciones de inmuebles aledaños que se habrían realizado en 1999, sin embargo, no soportó sus conclusiones en pruebas que acrediten que las transacciones de esos predios se hubieren realizado y tampoco estableció que tales inmuebles tuvieran similares características a aquél sobre el cual recayó el análisis; ii) la descripción del predio que hizo el perito obedece a las características que poseía a la fecha en que se hizo la experticia, la que se elaboró más de 6 años después de la fecha de la enajenación; además de que no expuso de manera concreta las características que el bien tenía para el momento de la compraventa; y, iii) no se tuvo en cuenta el valor comercial y catastral del lote establecido previamente por la Secretaría de Hacienda Distrital; por todo lo anterior, el a quo descartó las conclusiones consignadas en la prueba pericial”.

 

Y finalmente, la Sala reprocha la ausencia de la prueba del contrato de compraventa “pues la pretensión de lesión enorme se erige sobre la base de la existencia misma del contrato de compraventa y de los acuerdos contenidos en él[8], en tanto supone un defecto objetivo de ese negocio jurídico; luego, demostrar su celebración y contenido, en los términos que exige la ley, constituye la puerta de entrada para analizar si el valor recibido como contraprestación por la enajenación de la cosa fue menor a la mitad de su justo precio o, según el caso, si su justo valor es inferir a la mitad del precio que se pagó por el bien[9] y, con base en ello, para determinar si procede rescindir el contrato o, según el caso, completar o restituir la diferencia[10], en los casos en los que esto sea fáctica y jurídicamente posible; de manera que, si no se acredita la existencia del contrato y su contenido, las pretensiones de la demanda que sobre él se funden estarán, como en este caso, destinadas al fracaso”.  Enajenación voluntaria o negociación directa. Lesión enorme. Contrato de compraventa. Prueba del contrato de compraventa.
Go Back