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Equilibrio económico e incumplimiento contractual. Riesgos previsibles deben ser asumidos por las partes. Obligación inexistente.
By: System Administrator on martes, julio 14

Contrato de arrendamiento. Obra pública. Silencio administrativo. Equilibrio económico. Incumplimiento contractual. Oficios de información. Legitimación en la causa. Copias simples.


EQUILIBRIO ECONÓMICO DEL CONTRATO – Presupuestos – El evento de desequilibrio debe ser imprevisible – Los riesgos previsibles del contrato deben ser asumidos por las partes, especialmente cuando quedan establecidos en las cláusulas.

“... el equilibrio económico se predica respecto de aquellas condiciones y contraprestaciones que las partes han pactado al celebrar el contrato, y en virtud de las cuales esperan recibir los beneficios y provechos mutuamente equivalentes que les otorgará la ejecución del objeto negocial  –configurados precisamente bajo el principio de equivalencia de prestaciones[1]-.

En cuanto a las causas de la ruptura del equilibrio financiero del contrato, la jurisprudencia y la doctrina[2] han clasificado sus causales en tres grupos esenciales, a saber: a) las que responden a los supuestos de la teoría de la imprevisión por ser, justamente, imprevisibles y ajenos a las partes, al Estado y al contrato; b) las causas configurativas del denominado “hecho del príncipe”, que resultan imputables a la entidad contratante que en ejercicio de sus funciones administrativas profiere una medida de carácter general que termina afectando a su propio contratista y siendo ajena al contrato, incide en él alterando gravemente la economía contractual; y c) los eventos del denominado “ius variandi”, referentes a las modificaciones unilaterales que la entidad estatal le realiza al contrato.

Estas causales tienen como denominador común la imprevisibilidad y anormalidad del hecho que origina el desequilibrio, lo cual implica que, para que se reconozca el rompimiento de la ecuación económica se requiere que tal fenómeno no se haya originado dentro del margen de riesgo propio del contrato ni bajo las circunstancias previstas por las partes al distribuir, precisamente, los riesgos del objeto contractual, en las cláusulas del negocio jurídico[3]. En ese sentido, el rompimiento del equilibrio económico del contrato no se produce simplemente porque el contratista deje de obtener utilidades o porque surjan mayores costos en la ejecución de sus obligaciones, si estos son propios del álea normal del contrato o corresponden a las eventualidades o contingencias asumidas por las partes al celebrar el acuerdo de voluntades”.

 

Por otra parte, recordó la Sala que “De conformidad con el artículo 1973 del Código Civil[4], la obligación del arrendador se circunscribe únicamente a conceder el goce del inmueble, situación que no lo compromete a garantizar el éxito del negocio del arrendatario, el cual se obliga a pagar el canon bajo su cuenta y riesgo, sin que le sea dable oponer al arrendador el hecho de que la cosa arrendada no adquiera con el tiempo una vocación comercial mejor a la que tenía en el momento de celebración del contrato o cuando comenzó a hacerse exigible el pago de los cánones respectivos.

Por tanto, mal puede la sociedad arrendataria predicar la responsabilidad contractual de la XXXX por un aspecto ajeno al arrendamiento, que solo se previó en el contrato como una mera posibilidad potestativa de la entidad, y no como una obligación de la misma, mucho menos como una exigencia o condición para la operación del edificio arrendado ni para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario”.

 INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL – Sus consecuencias son diferentes a las de la ruptura del equilibrio económico del contrato – No se demostró en el caso concreto – Obligación inexistente.

“… en el examen del caso concreto la Sala encuentra que no están llamadas a prosperar las pretensiones del demandante, referentes al incumplimiento de la pretendida obligación de la XXXX, de autorizar la construcción de vías que conectaran el inmueble arrendado con la zona de carga internacional del aeropuerto El Dorado, pues tal deber no se desprendía de la cláusula décima segunda ni de sus parágrafos, como de ninguna estipulación contractual; por el contrario, desde el aviso de convocatoria y en las cláusulas mismas del negocio jurídico quedó especificado que la autorización mencionada era potestativa de la XXXX.

 

En otras palabras, la no autorización de la obra civil reclamada por la parte actora no comportó el incumplimiento de obligación alguna a cargo de la autoridad estatal, y tampoco dio lugar al rompimiento del equilibrio económico del contrato de arrendamiento.

En efecto, en el aviso de convocatoria a la subasta, la autoridad aeronáutica advirtió que se “podría” construir la aludida vía de comunicación entre el edificio arrendado y la zona de carga internacional del aeropuerto, proyecto que, no obstante, requeriría de la autorización previa de la entidad estatal para su ejecución, con el fin de dar cumplimiento a las normas aeroportuarias. Asimismo, subrayó que, tanto el proyecto como la construcción correrían a cargo del arrendatario (fl. 100, c.3)”.

“Por tanto, era palmario que la persona natural o jurídica que tomara en arriendo el inmueble debía asumir el riesgo –si existía- derivado de la no construcción de la vía, y que tanto la destinación del edificio como el valor del canon se aceptaban por el arrendatario sin consideración a la vía, la cual, de aprobarse, solo constituiría una ventaja eventual para el arrendatario, pero no estaría concebida para justificar, condicionar, sustentar ni complementar el valor del canon de arrendamiento, que operaba, por tanto, al margen de que la obra llegara o no a realizarse”.

“… la arrendataria pretendió adelantar obras públicas sobre la base del contrato de arrendamiento y las posibilidades adicionales que en este se estipularon, pero sin tener en cuenta las condiciones y limitaciones establecidas en las cláusulas, aunque sí requiriendo a la Aerocivil para que le adjudicara, autorizara y pagara los proyectos ofrecidos, igualmente con base en el simple arrendamiento del edificio, todo ello con pleno desconocimiento de lo previsto en el contrato, así como de los principios y normas regulatorias de la contratación administrativa y los procesos de selección de contratistas.

 

Manifiesto es, entonces, que tal situación irregular no puede invocarse ahora como fundamento para condenar a la administración por no adelantar actuaciones ajenas al objeto del contrato de arrendamiento y, además, violatorias del régimen de contratación estatal. (…)”.

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