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Contrato de arrendamiento. Obras públicas NO pueden ser autorizadas en el marco de contrato de arrendamiento. Obligaciones del arrendador. Interés económico no compromete al arrendador.
By: System Administrator on martes, julio 14

OBRA PÚBLICA – Su contratación debe seguir los principios y reglas del Estatuto General de Contratación Administrativa – No debía ser autorizada en el marco de un contrato de arrendamiento. Marco jurídico del contrato materia de controversia y de la contratación encaminada a la construcción de vías aeroportuarias. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – Obligaciones del arrendador – Interés económico del arrendatario no compromete al arrendador.

El contrato de arrendamiento XXXX estaba sujeto a la regulación del Estatuto de Contratación Administrativa, contenido en la Ley 80 de 1993, dada la naturaleza pública de la entidad arrendadora -esto es, la Unidad Administrativa Especial de XXXXX, así como la indicación contenida en el contrato mismo, que señaló que el negocio jurídico habría de regirse, precisamente, por la Ley 80 de 1993, y además, por las disposiciones pertinentes contenidas en los Códigos Civil y de Comercio (fls. 536 y 537, c. ppal.), lo cual obró en armonía con el artículo 13 de la misma Ley 80 de 1993[4].

 

Aunque el Estatuto General de Contratación Administrativa no fijó pautas específicas para los contratos de arrendamiento celebrados por entidades estatales –dejando así que, en general, continuaran regulándose por el derecho privado-, sí los exceptuó de los procesos de selección mediante licitación o concurso públicos, al establecer, en el artículo 24, numeral 1, que la escogencia del contratista, en tales contratos, podía efectuarse directamente[5].

En lo restante y, particularmente, en lo relativo a la construcción de vías para la prestación de los servicios a cargo de la entidad estatal, esta debía adelantar la respectiva licitación pública, prevista en el artículo 24 de la Ley 80 de 1993 como regla general para la selección de contratistas[6].

 

En esa medida, en el marco del contrato de arrendamiento, la autorización de mejoras y otras obras en los terrenos de propiedad del Estado debe establecerse con especial reparo en la naturaleza y destinación de tales obras, pues solo si se conciben en beneficio exclusivo del arrendatario, podrían autorizarse bajo las reglas ordinarias del Código Civil –especialmente el artículo 1994[7]-, sin perjuicio de la prohibición establecida en el artículo 679[8], mientras que, tratándose de obras que interesen a la entidad estatal y se establezcan como necesarias para el cumplimiento de sus fines, no debe pactarse ni preverse la posibilidad de adelantarlas en desarrollo de un contrato de arrendamiento ni como una derivación del mismo, pues ello infringiría el artículo 24 de la Ley 80 de 1993 y los principios de transparencia, economía, responsabilidad y selección objetiva, previstos en el mismo estatuto y de obligatoria observancia en los contratos estatales”.

"Ahora bien, en el marco del contrato de arrendamiento y, específicamente, en cuanto a las obras destinadas al beneficio exclusivo del arrendatario, la posibilidad de efectuar mejoras útiles en el inmueble arrendado está contenida en el artículo 1994[9] del Código Civil, que exime al arrendador de la obligación de reembolsar su costo, si no ha autorizado expresamente su realización y pago. Así, la norma prevé que el arrendatario pueda adelantar las obras respectivas, pero mantiene la exigencia de autorización y compromiso expresos del arrendador para el reconocimiento de su valor.

En todo caso, el ordenamiento no obliga al arrendador a autorizar la realización de mejoras, y pactándose esa posibilidad en el contrato como un asunto meramente potestativo, no puede inferirse de tal pacto, obligación alguna en cabeza del arrendador para autorizar la ejecución de las obras respectivas".

 

"Por otra parte, recordó la Sala que “De conformidad con el artículo 1973 del Código Civil[4], la obligación del arrendador se circunscribe únicamente a conceder el goce del inmueble, situación que no lo compromete a garantizar el éxito del negocio del arrendatario, el cual se obliga a pagar el canon bajo su cuenta y riesgo, sin que le sea dable oponer al arrendador el hecho de que la cosa arrendada no adquiera con el tiempo una vocación comercial mejor a la que tenía en el momento de celebración del contrato o cuando comenzó a hacerse exigible el pago de los cánones respectivos.

Por tanto, mal puede la sociedad arrendataria predicar la responsabilidad contractual de la XXXX por un aspecto ajeno al arrendamiento, que solo se previó en el contrato como una mera posibilidad potestativa de la entidad, y no como una obligación de la misma, mucho menos como una exigencia o condición para la operación del edificio arrendado ni para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario”.

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